Ferienwohnung anmelden: Das sollten Sie als Vermieter beachten

Ferienwohnung anmelden: Das sollten Sie als Vermieter beachten

Da die Vorschriften für die Anmeldung einer Ferienwohnung in jeder Gemeinde etwas anders sind, erkundigen sich angehende Vermieter und Vermieterinnen bei der jeweils zuständigen Gemeinde nach den geltenden Vorgaben. Möglicherweise ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen. Setzen Sie sich früh mit den nötigen Formalitäten auseinander, dann behalten Sie den Überblick.
 

Die wichtigsten Vorschriften bezüglich der Ferienwohnung betreffen die Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften und die Steuerpflicht. Die Ferienwohnung muss grundsätzlich beim Einwohnermeldeamt angemeldet werden, vielleicht auch beim Ordnungsamt. Einige Gemeinden untersagen die kurzfristige Vermietung an Feriengäste. Die lokalen Gemeinden wissen, welche Genehmigen nötig sind, und informieren Sie auf Nachfrage.
 

Ist die Anmeldung bei Gemeinde und Gewerbeamt geklärt, holen Sie beim Touristikamt weitere Informationen ein. Nicht alle Immobilien dürfen als Ferienobjekt genutzt werden, und in manchen Fällen werden Touristenabgaben erhoben. Im Anschluss geht es um die Vermietung selbst: Sie statten die Ferienwohnung mit Handtüchern und Bettwäsche, Toilettenpapier und mehr aus.
 

Müssen Sie Ihre Ferienwohnung bei der Gemeinde als Gewerbe anmelden?

Ob eine Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist nicht eindeutig geregelt. Es hängt von der Lokalität ab, der Dauer der Vermietung und der Größe der Wohnung. Auch die Anzahl der vorhandenen Betten hat Einfluss darauf. Da es bezüglich der Gewerbemeldung keine eindeutige Antwort gibt, ist eine steuerliche und/oder anwaltliche Fachberatung ratsam. Gewerbesteuer wird ab einer jährlichen Einnahme von mehr als 24.500 Euro fällig. Liegen Ihre Einnahmen aus der Vermietung darüber, ist die Gewerbeanmeldung verpflichtend. Daraus ergibt sich für Sie keine Zusatzbelastung, zumindest nicht zeitnah. Liegen die Einnahmen darunter, ist die Entscheidung für oder gegen eine Anmeldung eine Frage der Argumentation.
 

Als Gewerbe sieht das Wirtschafts- und Steuerrecht jede in Eigenverantwortung ausgeübte wirtschaftliche Tätigkeit, die dauerhaft verfolgt wird (oder zumindest darauf angelegt ist und Gewinne erzielen soll. Auch wenn Sie mit der Ferienwohnung erst einmal Verluste erwirtschaften, kann eine Gewinnerzielungsabsicht vorhanden - Sie vermieten die Wohnung schließlich nicht, um sich selbst in den Ruin zu treiben. Die Gewinnerzielungsabsicht entfällt nur dann, wenn Sie die Ferienwohnung überwiegend selbst nutzen und sie ansonsten zu einem Freundschaftspreis an Freunde und/oder Verwandte vermieten.
 

Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen und nur gelegentlich vermieten, handelt es sich um eine überwiegend private Nutzung. Dann ist keine Gewerbeanmeldung erforderlich. Beim Einwohnermeldeamt, dem Ordnungsamt und gegebenenfalls anderen Stellen melden Sie die Ferienwohnung trotzdem an.

Wie stellt das Finanzamt fest, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht?

Das Finanzamt überprüft, ob bei der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Im ersten Schritt wird ermittelt, wie häufig die Ferienwohnung vermietet wird. Ist die Wohnung an 75 Prozent der ortsüblichen Belegungstage oder mehr vermietet, wird eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Denn bei einer so umfassenden Ausbuchung geht man davon aus, dass Sie die Ferienwohnung aus gewerblichen Gründen vermieten. Ist die Wohnung an weniger als 75 Prozent der vor Ort üblichen Belegungstage vermietet, fordert das Finanzamt erfahrungsgemäß eine Einkunftsprognose an. Anhand dieser Prognose wird dann der individuelle Fall beurteilt.
 

Allerdings spielen in die Einschätzung, ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, noch weitere Kriterien hinein:
 

• Wer verwaltet die Ferienwohnung?

  Obliegt die Verwaltung einer Kurverwaltung oder einem Reiseveranstalter vor Ort, wird von einer gewerblichen Vermietung ausgegangen.
   

• Befindet sich die Ferienwohnung in Ihrem Wohnhaus?

  Liegt die Wohnung in einem Haus an Ihrem Wohnort, das Sie selbst bewohnen und das Gästezimmer bietet, wird die Wohnung nach Annahmen des Finanzamts nicht privat von Ihnen genutzt.
   

• Wie viele Ferienwohnungen gibt es?

  Verfügen Sie über mehrere Ferienwohnungen, insbesondere am gleichen Ort, nutzen Sie vermutlich nicht alle selbst. Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass Sie höchstens eine der Wohnungen selbst nutzen und stuft die Vermietung als Gewerbe ein.

Diese Unterlagen brauchen Sie für die Gewerbeanmeldung

Das zuständige Gewerbeamt informiert Sie, welche Unterlagen genau Sie benötigen. Dazu gehört beispielsweise ein Formular, das Sie ausfüllen müssen. Personalausweis, Auszug aus dem Handelsregister und eine Bearbeitungsgebühr. Die liegt zwischen 15 Euro und 65 Euro. Liegt Ihr Antrag vor, wird er überprüft. Sie erhalten nach abgeschlossener Prüfung einen Gewerbeschein. Die von Ihnen mitgeteilten und vom Gewerbeamt erhaltenen Informationen gehen außerdem an das zuständige Finanzamt.

Müssen Sie Ihren Wohnsitz in der Ferienwohnung anmelden?

Nutzen Sie die Ferienwohnung zumindest sporadisch auch selbst, melden Sie hier einen Zweitwohnsitz an. Wenn Sie selbst die Wohnung nicht nutzen, melden Sie auch keinen Zweitwohnsitz an.
 

Mit der Meldung des Zweitwohnsitzes ist das Zahlen der Zweitwohnsitzsteuer verbunden. Diese Steuer wird von den Kommunen selbst festlegt. In der Regel liegt sie zwischen 5 Prozent und 20 Prozent des Betrags der Nettokaltmiete.Mit dieser Frage verbunden ist die Gewerbemeldung. Nutzten Sie die Ferienwohnung überwiegend selbst und melden hier korrekt Ihren Zweitwohnsitz an, entfällt gegebenenfalls die Anmeldung eines Gewerbes. Denn dann geht man davon aus, dass keine Gewinnabsicht besteht. Ausschlaggebend sind hier die Zeitspannen, der prozentuale Anteil von Eigennutzung und Vermietung wird ermittelt.

Vorraussetzungen für das Vermieten einer Ferienwohnung

Neben Meldungen und Formalitäten sind weitere Implikationen zu beachten, wenn Sie eine Immobilie oder Teile davon als Ferienwohnung vermieten wollen. Handelt es sich dabei um Wohnraum, den Sie selbst gemietet haben, klären Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin, ob Sie überhaupt vermieten dürfen. Denn das ist in vielen Fällen ausgeschlossen. Handeln Sie den Vorgaben des Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümerin entgegen, riskieren Sie eine Abmahnung und Kündigung. Sollte es sich bei der Ferienwohnung um Ihr Eigentum handeln, sind dagegen andere Punkte zu beachten:
 

Müssen Einkünfte beim Finanzamt angeben werden?

Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung werden grundsätzlich als Einnahmen angesehen und müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Das ist auch dann der Fall, wenn keine Gewinnerzielungsabsicht besteht und kein Gewerbe gemeldet ist. Umgekehrt werden Ausgaben, die mit der Ferienwohnung in Zusammenhang stehen, ebenfalls als Auslagen angegeben. Sie reduzieren den steuerpflichtigen Teil der Einnahmen aus der Vermietung. Wie genau das im Detail funktioniert, erklärt Ihnen Ihr Steuerberater oder Ihre Steuerberaterin.

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