Ferienwohnung anmelden: Das sollten Sie als Vermieter beachten
the_builder – stock.adobe.com
Ferienwohnung anmelden: Das sollten Sie als Vermieter beachten
Da die Vorschriften für die Anmeldung einer Ferienwohnung in jeder Gemeinde etwas anders sind, erkundigen sich angehende Vermieter und Vermieterinnen bei der jeweils zuständigen Gemeinde nach den geltenden Vorgaben. Möglicherweise ist es ratsam, einen Anwalt hinzuzuziehen. Setzen Sie sich früh mit den nötigen Formalitäten auseinander, dann behalten Sie den Überblick.
Die wichtigsten Vorschriften bezüglich der Ferienwohnung betreffen die Gewerbeanmeldung, Hygienevorschriften und die Steuerpflicht. Die Ferienwohnung muss grundsätzlich beim Einwohnermeldeamt angemeldet werden, vielleicht auch beim Ordnungsamt. Einige Gemeinden untersagen die kurzfristige Vermietung an Feriengäste. Die lokalen Gemeinden wissen, welche Genehmigen nötig sind, und informieren Sie auf Nachfrage.
Bewohnen Sie die Ferienwohnung zeitweise selbst, ist eine Meldung als Zweitwohnsitz erforderlich. Auch in diesem Fall informiert die zuständige Gemeinde Sie über die Implikationen und nötigen Formalitäten. Mit einem Zweitwohnsitz sind Zweitwohnsitzsteuern verbunden.
Möglicherweise ist bei der Vermietung von Ferienwohnungen auch eine Gewerbemeldung erforderlich. Das hängt davon ab, ob die Ferienwohnung gewerblich oder privat vermietet werden soll. Und das wiederum muss im individuellen Fall geprüft werden.
Ist die Anmeldung bei Gemeinde und Gewerbeamt geklärt, holen Sie beim Touristikamt weitere Informationen ein. Nicht alle Immobilien dürfen als Ferienobjekt genutzt werden, und in manchen Fällen werden Touristenabgaben erhoben. Im Anschluss geht es um die Vermietung selbst: Sie statten die Ferienwohnung mit Handtüchern und Bettwäsche, Toilettenpapier und mehr aus.
Ganz egal, ob Gewerbe oder nicht: Die Ferienwohnung muss beim Beitragsservice gemeldet werden. Das ist auch dann verpflichtend, wenn Sie die Wohnung überwiegend selbst nutzen und hier Ihren Zweitwohnsitz haben.
Müssen Sie Ihre Ferienwohnung bei der Gemeinde als Gewerbe anmelden?
Ob eine Ferienwohnung als Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist nicht eindeutig geregelt. Es hängt von der Lokalität ab, der Dauer der Vermietung und der Größe der Wohnung. Auch die Anzahl der vorhandenen Betten hat Einfluss darauf. Da es bezüglich der Gewerbemeldung keine eindeutige Antwort gibt, ist eine steuerliche und/oder anwaltliche Fachberatung ratsam. Gewerbesteuer wird ab einer jährlichen Einnahme von mehr als 24.500 Euro fällig. Liegen Ihre Einnahmen aus der Vermietung darüber, ist die Gewerbeanmeldung verpflichtend. Daraus ergibt sich für Sie keine Zusatzbelastung, zumindest nicht zeitnah. Liegen die Einnahmen darunter, ist die Entscheidung für oder gegen eine Anmeldung eine Frage der Argumentation.
Als Gewerbe sieht das Wirtschafts- und Steuerrecht jede in Eigenverantwortung ausgeübte wirtschaftliche Tätigkeit, die dauerhaft verfolgt wird (oder zumindest darauf angelegt ist und Gewinne erzielen soll. Auch wenn Sie mit der Ferienwohnung erst einmal Verluste erwirtschaften, kann eine Gewinnerzielungsabsicht vorhanden - Sie vermieten die Wohnung schließlich nicht, um sich selbst in den Ruin zu treiben. Die Gewinnerzielungsabsicht entfällt nur dann, wenn Sie die Ferienwohnung überwiegend selbst nutzen und sie ansonsten zu einem Freundschaftspreis an Freunde und/oder Verwandte vermieten.
Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen und nur gelegentlich vermieten, handelt es sich um eine überwiegend private Nutzung. Dann ist keine Gewerbeanmeldung erforderlich. Beim Einwohnermeldeamt, dem Ordnungsamt und gegebenenfalls anderen Stellen melden Sie die Ferienwohnung trotzdem an.
Wie stellt das Finanzamt fest, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht?
Das Finanzamt überprüft, ob bei der Vermietung der Ferienwohnung eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Im ersten Schritt wird ermittelt, wie häufig die Ferienwohnung vermietet wird. Ist die Wohnung an 75 Prozent der ortsüblichen Belegungstage oder mehr vermietet, wird eine Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Denn bei einer so umfassenden Ausbuchung geht man davon aus, dass Sie die Ferienwohnung aus gewerblichen Gründen vermieten. Ist die Wohnung an weniger als 75 Prozent der vor Ort üblichen Belegungstage vermietet, fordert das Finanzamt erfahrungsgemäß eine Einkunftsprognose an. Anhand dieser Prognose wird dann der individuelle Fall beurteilt.
Allerdings spielen in die Einschätzung, ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt, noch weitere Kriterien hinein:
- Wer verwaltet die Ferienwohnung?
Obliegt die Verwaltung einer Kurverwaltung oder einem Reiseveranstalter vor Ort, wird von einer gewerblichen Vermietung ausgegangen.
- Befindet sich die Ferienwohnung in Ihrem Wohnhaus?
Liegt die Wohnung in einem Haus an Ihrem Wohnort, das Sie selbst bewohnen und das Gästezimmer bietet, wird die Wohnung nach Annahmen des Finanzamts nicht privat von Ihnen genutzt.
- Wie viele Ferienwohnungen gibt es?
Verfügen Sie über mehrere Ferienwohnungen, insbesondere am gleichen Ort, nutzen Sie vermutlich nicht alle selbst. Das Finanzamt geht in diesem Fall davon aus, dass Sie höchstens eine der Wohnungen selbst nutzen und stuft die Vermietung als Gewerbe ein.
Wichtig zu wissen: Auch wenn das Finanzamt die Vermietung als Gewerbe einstuft, können Sie als Kleinunternehmer oder Kleinunternehmerin durchgehen. Bis zu einer Umsatzgrenze von 22.000 Euro jährlich (Stand 2021) können Sie sich auf die Kleinunternehmerregelung berufen. In diesem Fall wird auf die Erhebung von Umsatzsteuer verzichtet. Ob das für Sie sinnvoll ist oder nicht, muss im individuellen Fall entschieden werden.
Diese Unterlagen brauchen Sie für die Gewerbeanmeldung
Das zuständige Gewerbeamt informiert Sie, welche Unterlagen genau Sie benötigen. Dazu gehört beispielsweise ein Formular, das Sie ausfüllen müssen. Personalausweis, Auszug aus dem Handelsregister und eine Bearbeitungsgebühr. Die liegt zwischen 15 Euro und 65 Euro. Liegt Ihr Antrag vor, wird er überprüft. Sie erhalten nach abgeschlossener Prüfung einen Gewerbeschein. Die von Ihnen mitgeteilten und vom Gewerbeamt erhaltenen Informationen gehen außerdem an das zuständige Finanzamt.
Müssen Sie Ihren Wohnsitz in der Ferienwohnung anmelden?
Nutzen Sie die Ferienwohnung zumindest sporadisch auch selbst, melden Sie hier einen Zweitwohnsitz an. Wenn Sie selbst die Wohnung nicht nutzen, melden Sie auch keinen Zweitwohnsitz an.
Mit der Meldung des Zweitwohnsitzes ist das Zahlen der Zweitwohnsitzsteuer verbunden. Diese Steuer wird von den Kommunen selbst festlegt. In der Regel liegt sie zwischen 5 Prozent und 20 Prozent des Betrags der Nettokaltmiete.
Mit dieser Frage verbunden ist die Gewerbemeldung. Nutzten Sie die Ferienwohnung überwiegend selbst und melden hier korrekt Ihren Zweitwohnsitz an, entfällt gegebenenfalls die Anmeldung eines Gewerbes. Denn dann geht man davon aus, dass keine Gewinnabsicht besteht. Ausschlaggebend sind hier die Zeitspannen, der prozentuale Anteil von Eigennutzung und Vermietung wird ermittelt.
Vorraussetzungen für das Vermieten einer Ferienwohnung
Neben Meldungen und Formalitäten sind weitere Implikationen zu beachten, wenn Sie eine Immobilie oder Teile davon als Ferienwohnung vermieten wollen. Handelt es sich dabei um Wohnraum, den Sie selbst gemietet haben, klären Sie mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin, ob Sie überhaupt vermieten dürfen. Denn das ist in vielen Fällen ausgeschlossen. Handeln Sie den Vorgaben des Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümerin entgegen, riskieren Sie eine Abmahnung und Kündigung. Sollte es sich bei der Ferienwohnung um Ihr Eigentum handeln, sind dagegen andere Punkte zu beachten:
Baugenehmigung
Umbau und Nutzungsänderungen bestehender Gebäude sind gegebenenfalls genehmigungspflichtig. Ob Sie eine Baugenehmigung benötigen, wird in einer Einzelfallprüfung festgestellt. Dabei werden Lage des Grundstücks und der Wohnung, die Beschaffenheit des Gebäudes, der Stellplatzbedarf und Arbeitsschutz, Denkmalschutz und Hygiene sowie der Immissionsschutz beurteilt. Für die Beurteilung ist das örtliche Bauamt zuständig.
Mindestgröße
Die Bauordnungen der einzelnen Bundesländer kennt Mindestgrößen für Einzelzimmer und Doppelzimmer. Diese Vorschriften variieren. Allerdings bewegen sie sich in den meisten Fällen beim Einzelzimmer um die 8 Quadratmeter, beim Doppelzimmer um die 12 Quadratmeter. Bad und Toilette sind nicht eingerechnet. Entnehmen Sie die genauen Vorschriften der Bauordnung des Bundeslandes, in dem sich die Ferienwohnung befindet.
Mietvertrag
In Deutschland gelten zwar auch mündlich abgeschlossene Verträge. Trotzdem sollten Gastgeber einen Mietvertrag schriftlich aufsetzen und diesen mit den Gästen abschließen. Musterverträge stellt der DTV (Deutsche Tourismusverband) bereit. Auch die Gastaufnahmebedingungen können dort nachgelesen werden. Beide Papiere sind juristisch geprüft und überarbeitet. Diese Verträge müssen Sie Ihrer Ferienwohnung anpassen, sie dienen als Muster.
Preisangaben
Legen Sie eine Preisliste an, die die Kosten für Zimmer oder Wohnung und gegebenenfalls die Frühstückspreise deutlich kenntlich machen. Alle Zuschläge wie Nebenkosten für Strom und Wasser, Gas und Heizung müssen dort kenntlich gemacht werden. Lassen Sie sich die Nutzung von Bettwäsche und die Endreinigung separat vergüten, machen Sie auch das kenntlich. Diese Liste muss im Eingangsbereich der Ferienwohnung oder bei der Anmeldestelle gut sichtbar ausliegen aus ausgehängt werden.
Versicherung
Klären Sie mit Ihrer privaten Haftpflichtversicherung, ob die gesetzliche Haftung für Schäden von Gästen abgedeckt ist. Gegebenenfalls sollten Sie zusätzlich eine Betriebs-, Haus- oder Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen.
Genehmigung nach dem Gaststättenrecht
Für Ferienwohnungen und Ferienzimmer benötigen Sie seit dem 1. Juli 2005 keine Genehmigung nach Gaststättenrecht mehr. Bieten Sie Speisen und alkoholische Getränke an, die nicht an die Hausgäste gehen, benötigen Sie diese Genehmigung immer noch. Solange Sie ausschließlich die Hausgäste mit Frühstück versorgen, ist das jedoch nicht der Fall. Beachten Sie: Alle Personen, die mit der Zubereitung von Speisen und/oder Frühstück in Berührung kommen, müssen eine Belehrung nach dem Infektionsschutzgesetz nachweisen. Diese Schulungen bieten IHK und Gesundheitsamt an.
Müssen Einkünfte beim Finanzamt angeben werden?
Einkünfte aus der Vermietung einer Ferienwohnung werden grundsätzlich als Einnahmen angesehen und müssen in der jährlichen Steuererklärung angegeben werden. Das ist auch dann der Fall, wenn keine Gewinnerzielungsabsicht besteht und kein Gewerbe gemeldet ist. Umgekehrt werden Ausgaben, die mit der Ferienwohnung in Zusammenhang stehen, ebenfalls als Auslagen angegeben. Sie reduzieren den steuerpflichtigen Teil der Einnahmen aus der Vermietung. Wie genau das im Detail funktioniert, erklärt Ihnen Ihr Steuerberater oder Ihre Steuerberaterin.
Alle Angaben in unseren Ratgeber Artikeln werden mit größter Sorgfalt recherchiert & geprüft. Beachten Sie jedoch dass wir keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit, Qualität oder Rechtssicherheit der zur Verfügung gestellten Informationen übernehmen.