Ferienwohnung Steuer: Darauf sollten Vermieter achten

Sie erzielen aus der Vermietung einer Ferienwohnung Mieteinnahmen? Dann unterliegen Sie den Regelungen des deutschen Einkommensteuerrechts. Denn mit den Mieteinnahmen generieren Sie einkommensteuerrechtlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben müssen. Was Sie dabei beachten müssen, erfahren Sie in dem folgenden Text.

Was ist die Zweitwohnsitzsteuer und für wen gilt Sie?

Die Verwaltung der Zweitwohnsitzsteuer obliegt der Gemeinde, in dem die Ferienimmobilie liegt. Die Kommune erhebt die Steuer dann, wenn Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz eine weitere Wohnung als Wohnsitz angemeldet haben. Für die Erhebung der Steuer ist es nicht relevant, wenn Sie diese Wohnung als Nebenwohnung nutzen.
 

Als Besitzer einer Ferienwohnung werden Sie nicht von der Gemeinde zur Besteuerung veranlagt, wenn Sie - z. B. anhand von Mietverträgen - belegen können, dass Sie die Immobilie fast ausschließlich vermieten. Nutzen Sie die Immobilie an einigen Wochen im Jahr zu eigenen Wohnzwecken, sieht das Steuerrecht die Anmeldung der Wohnung als Zweitwohnsitz vor.

Einkommensteuer & Umsatzsteuer bei Mieteinnahmen durch Ferienwohnungen

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung müssen zwei Steuerarten unterschieden werden. Dies sind die Einkommensteuer und die Umsatzsteuer.

Einkommensteuer bei Mieteinnahmen durch Ferienwohnungen

Erzielen Sie mit Ihrer Vermietungstätigkeit Einnahmen, müssen Sie diese in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben. Wie hoch die darauf entfallende Steuer ist, richtet sich nach Ihrem zu versteuernden Einkommen und Ihrem persönlichen Steuersatz.

Für die Ermittlung des zu versteuernden Einkommens werden zunächst alle Einkünfte zusammengerechnet, die Sie in einem Jahr erzielt haben. Die Summe der Einkünfte wird um Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen und steuerliche Freibeträge (wie z. B. den Kinderfreibetrag) gekürzt. Als Ergebnis ergibt sich das zu versteuernde Einkommen. Der persönliche Steuersatz ist mit dem Durchschnittssteuersatz identisch, der für Ihr gesamtes Einkommen gilt.

Umsatzsteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen

Anders als die Vermietung einer privaten Wohnung löst das Vermieten einer Ferienwohnung Umsatzsteuer aus. Der reguläre Umsatzsteuersatz liegt bei 19 %. Vermieten Sie Ihre Wohnung am Ferienort für weniger als sieben Tage, erhebt der Gesetzgeber für die kurzfristige Vermietungstätigkeit den ermäßigten Steuersatz von 7 %. Der ermäßigte Steuersatz bezieht sich auf die Vermietungstätigkeit. Bieten Sie Ihren Gästen z. B. den Verleih von Fahrrädern oder andere Dienste an, unterliegen diese Leistungen dem regulären Steuersatz von 19 %.
 

Als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter sind Sie vorsteuerabzugsberechtigt. Sie können sich alle Umsatzsteuerbeträge, die Ihnen von anderen Unternehmern in Rechnung gestellt wurden, als Vorsteuer erstatten lassen. Hierfür geben Sie monatlich oder quartalsweise eine Umsatzsteuervoranmeldung und eine Umsatzsteuerjahreserklärung ab.

Gewerbesteuer bei Vermietung von Ferienunterkünften

In der Regel müssen Sie bei der Vermietung einer Ferienwohnung keine Gewerbesteuer zahlen, weil die Vermietungstätigkeit keine Gewerbesteuerpflicht auslöst. Dieser Grundsatz lässt zwei Ausnahmen zu:
 

Sie betrieben einen Immobilienfirma, die Sie in der Rechtsform einer GmbH betreiben. Eine GmbH ist Kraft Rechtsform Gewerbebetrieb. Dies bedeutet, dass eine GmbH unabhängig davon, ob Sie gewerblich tätig ist oder eine Immobilie vermietet, immer der Gewerbesteuer unterliegt. Der in der Gewerbesteuer geltende Freibetrag von 24.500 Euro findet bei einer GmbH keine Anwendung. Erzielen Sie mit Ihrer GmbH z. B. nur 15.000 Euro Mieteinnahmen in einem Kalenderjahr, werden sie von Ihrem Finanzamt zur Gewerbesteuer veranlagt.

Vermieten Sie eine Ferienwohnung in der Form eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs, sind Sie ebenfalls gewerbesteuerpflichtig. Dies ist z. B. der Fall, wenn Sie die Ferienimmobilie ausschließlich andere Unternehmer vermieten, die die Wohnung für die Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit nutzen.
 

Sie möchten Ihre Ferienwohnung für Monteure vermieten. Wichtig ist zunächst die Gewerbeanmeldung bei Ihrem örtlichen Gewerbeamt. Dieses gibt die Information an das zuständige Finanzamt weiter. Weil Sie die Vermietung Ihrer Ferienwohnung in der Form eines gewerblichen Beherbergungsbetriebs ausführen, liegt keine reine Vermögensverwaltung mehr vor. Dies hat zur Folge, dass Sie von Ihrem Finanzamt zur Gewerbesteuer veranlagt werden.
 

Betreiben Sie die Vermietung als Einzelunternehmer oder als Personengesellschaft, können Sie von dem Gewerbesteuerfreibetrag profitieren. Dieser liegt zurzeit bei 24.500 Euro. Liegen Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darunter, fällt für Sie keine Gewerbesteuer an. Dies entbindet Sie aber nicht von der Pflicht, eine Gewerbesteuererklärung bei Ihrem Finanzamt einzureichen.
 

Steuern sparen durch absetzen von Kosten

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung bilden die Einkünfte aus der Vermietung die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Einkünfte sind im Steuerrecht nicht gleich Einnahmen. Vielmehr dürfen Sie alle Kosten von den Mieteinnahmen absetzen, die Sie im Zusammenhang mit der Vermietung der Ferienimmobilie aufgewendet haben. Voraussetzung ist, dass Sie gegenüber dem Finanzbeamten Ihre Gewinnerzielungsabsicht darlegen können. Nutzen Sie Ihre Ferienimmobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, geht das Finanzamt bei einer dauernden Eigennutzung von Liebhaberei aus. In diesem Fall dürfen Sie die aufgewendeten Kosten nicht steuermindernd in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen.
 

Die Gewinnerzielungsabsicht können Sie dem Finanzamt durch eine ernsthafte Vermietungsabsicht über eine längere Vermietungszeit belegen. Reichen sie hierzu, die Werbeinserate oder andere Unterlagen bei der Finanzbehörde ein, mit denen Sie die Vermietung Ihrer Ferienimmobilie bekanntmachen.
 

Ist Ihre Gewinnerzielungsabsicht geklärt, können Sie den Mieteinnahmen alle Kosten gegenüberstellen, die Ihnen im Zusammenhang mit der Vermietung entstanden sind. Der Gesetzgeber spricht hier von Werbungskosten. Als Werbungskosten können Sie zunächst die Anschaffungskosten geltend machen, die Sie bei dem Kauf der Immobilie aufgewendet haben. Der Gesetzgeber sieht vor, dass Sie diese Kosten auf die Laufzeit der betrieblichen Nutzung verteilen. Der Gesetzgeber sieht eine Abschreibung von 2 % vor, wenn die Ferienwohnung nach dem 31. Dezember 1924 errichtet wurde. Wurde die Ferienwohnung vor dem 01. Januar 1925 errichtet, können Sie jährlich 2,5 % der Anschaffungskosten als Werbungskosten geltend machen.
 

Sie haben eine Ferienwohnung in Rügen erworben. Der Kaufpreis betrug 80.000 Euro. Die Immobilie wurde im Jahr 2000 errichtet. Die jährliche Abschreibung beträgt 1.600 Euro.

Neben der Abschreibung können Sie noch weitere Kosten steuermindernd geltend machen. Hierzu zählen die laufenden Energiekosten für Wasser, Strom und Heizung, die Grundsteuer und die Kosten, die Sie für Werbeinserate aufgewendet haben. Auch die Fahrtkosten, die Sie aufwenden, um die Immobilie Interessenten vorzustellen, stellen Werbungskosten dar. Zu den weiteren Aufwendungen, die Sie von Ihren Mieteinnahmen abziehen dürfen, gehören:
 

• Renovierungs- und Instandhaltungskosten
• Kosten für einen Hausverwalter, der sich vor Ort um die Immobilie kümmert
• Grundbuchgebühren, die Ihnen bei der Eintragung des Eigentümerwechsel entstehen
• Maklergebühren
• Rechtsanwaltskosten, die bei Streitigkeiten mit Mietern entstehen
• Schuldzinsen, die sie zur Finanzierung aufwenden mussten
• Gebäudeversicherungen
• Reinigungskosten

Beachten Sie die Abgabepflicht für Ihre Steuererklärung

Erzielen Sie ausschließlich Einkünfte aus einer nichtselbstständigen Tätigkeit, sind Sie in der Regel nicht zu der Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet. Als Vermieter einer Wohnung sieht dies anders aus. Der Gesetzgeber möchte, dass Sie Ihre Mieteinnahmen aus der Ferienwohnung in der Einkommensteuererklärung angeben. Das Steuerrecht sieht im § 149 AO (Abgabenordnung) vor, dass Sie diese bis zum 31. Juli des Folgejahres bei Ihrem Finanzamt einreichen. 
 

Was für die Einkommensteuererklärung relevant ist, gilt auch für die Umsatzsteuer und die Gewerbesteuer. Haben Sie - abweichend von § 4 Nr. 12 UStG - Ihre Ferienwohnung umsatzsteuerpflichtig vermietet oder gehören zu Ihren Mietern Monteure oder andere Handwerker, müssen Sie die Abgabepflicht auch bei der Umsatzsteuer und bei der Gewerbesteuer beachten.
 

Kommen Sie Ihrer Abgabepflicht für die Einreichung der Einkommensteuererklärung nicht nach, fordert Ihr Finanzamt Sie mit einem Erinnerungsschreiben dazu auf. Zusätzlich ist das Finanzamt berechtigt, gegen Sie einen Verspätungszuschlag und einen Säumniszuschlag festzusetzen. Der Verspätungszuschlag wird für jeden angefangenen Monat der Verspätung auf 0,25 % der zu zahlenden Steuer festgesetzt. Nach § 152 Absatz 5 Satz 1 Abgabenordnung beträgt der Verspätungszuschlag mindestens 10 Euro für jeden angefangenen Monat der Verspätung.
 

Das Finanzamt sieht von einer Festsetzung des Verspätungszuschlags ab, wenn Sie plausible Gründe anführen, die Ihnen eine fristgerechte Einreichung unmöglich gemacht haben.
 

Für die Abgabe Ihrer Einkommensteuererklärung 2020 hatten Sie bis zum 31. Oktober 2021 Zeit. Wegen einer schweren Erkrankung sind Sie Ihrer Abgabepflicht erst am 01. Dezember 2021 nachgekommen. Das Finanzamt erinnerte Sie mit einem Schreiben vom 23. November 2021 an Ihre Abgabepflicht. Hierauf konnten Sie nicht reagieren, weil Sie sich gerade im Krankenhaus befanden.

Am 14. Dezember erhalten Sie von Ihrem Finanzamt ein Schreiben. Hierin wird ein Verspätungszuschlag von 20 Euro - für die Monate November und Dezember - gegen Sie festgesetzt. Als Sie den Sachbearbeiter über die Gründe für die verspätete Abgabe informieren, wird die Festsetzung des Verspätungszuschlags zurückgenommen.
 

§ 240 AO ermächtigt die Finanzbehörde außerdem, einen Säumniszuschlag gegen Sie festzusetzen. Der Säumniszuschlag beträgt 1 % der Steuer, die gegen Sie festgesetzt wurde. Von einer Festsetzung des Säumniszuschlags sieht das Finanzamt ab, wenn Sie Ihrer Abgabepflicht binnen einer Frist von drei Tagen ach dem gesetzlichen Abgabetermin nachkommen.

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